Kontradiktat e ekonomisë së kullëzimit

Le të hyjmë në logjikën e shifrave që të kuptojmë. Vetëm në dekadën e fundit të qeverisjes socialiste. Sektori i ndërtimit u rrit me 35 përqind dhe kap vlerën e 2,5 miliardë euro në vit. Në pesë vjeçarin e fundit u miratuan leje për 10 milionë metra katrorë sipërfaqe ndërtimi me një vlerë investimi prej 4,1 miliardë eurosh. Shumica e lejeve të dhëna, afërsisht 7 milionë metra katrorë ndërtim janë në Tiranë dhe pjesa tjetër në zona bregdetare. Çmimet e rezidencave të banimit në kryeqytet janë rritur mbi 40 % në 10-vjeçarin e fundit, por ka edhe 274 mijë apartamente bosh në gjithë Shqipërinë, të pashitura. Çfarë po ndodh me këtë boom ndërtimesh? Industrializimi përveç të mirave që prodhoi në pikëpamjen e përmirësimit të cilësisë së jetës së njerëzimit, solli bashkë me to dhe një ‘thes të madh’ me sfida dhe probleme. Kriza e rritjes së papunësisë u amortizua me kalimin e viteve përmes ristrukturimit të sistemit të edukimit, ezaurimi i burimeve natyrore solli prodhimin e shkencave të reja të bazuara në modelin e ekonomisë qarkulluese, menaxhimi i mbetjeve mbetet ende një sfidë por dita-ditës vendet e zhvilluara marrin masa për të amortizuar kostot, ndërsa ndotja që deri dje ishte një dëm kolateral që prodhoi fuqizimi ekonomik sot është kthyer në një sfidë ku si këmbim ofrohet dhe rënia e fitimit. Shqipëria ishte vendi që mësoi nga përvoja e shteteve të zhvilluara duke përqafuar modele të provuara, ndaj duket pa kuptim përsëritja e gabimeve që kanë bërë vende të tjera. Në vitin 2007 kriza globale në sektorin financiar pati pikënisjen nga flluska që krijoi tregu i pasurive të patundshtme. Rënia e aftësisë paguese të kredive krijoi një stok të madh të shtëpive që kaluan për menaxhim dhe shitje te tregu financiar, çka uli çmimin e tyre dhe epidemia u përhap dalëngadalë në të gjithë sistemin. Në vitin 2007 në Shqipëri nuk ndodhi asgjë. As në vitin 2008. Të paktën me zhvillimet në tregun imobiliar. Dukuria e parë në vendin tonë pas krizës, ishte rritja e shpejtë e interesave të kredive, çka dalëngadalë dekurajoi blerësit dhe krijoi një stok total me apartamente të pashitura prej afërsisht 12 mijë. Ndërtuesit kërkuan ndihmën e autoriteteve shtetërore për të gjetur një zgjidhje, por pas disa viteve duket se ky problem u zhduk dhe industria e ndërtimit nisi një rritje ambicioze duke kapur sot një të dhjetën e prodhimit kombëtar të vendit. Lulëzimi i ndërtimit Në harkun kohor të një dekade sektori i ndërtimit është rritur me 35%, ku bashkë me akvitetin e shitjeve të pasurive të patundshme kap vlerën e 2.5 miliard eurove në vit. Numri i lejeve të ndërtimit dhe sipërfaqeve që jepen për të ndërtuar çdo vit rritet. Gjatë 5 -vjeçarit të fundit janë miratuar leje për 10 milion metra katrorë sipërfaqe ndërtimi, të cilat kanë një vlerë investimi 4.1 miliard euro. Shumica e lejeve të lëshuara gjatë këtij harku kohor, afërsisht 7 milion metra katrorë ndërtim, janë të përqëndruara në kryeqytet dhe një pjesë tjetër e zënë ndërtimet në zonat turistike bregdetare. Përvit e më shumë në Tiranë miratohen leje ndërtimi për objekte rezidenciale, kulla, qendra tregtare dhe hotele, të cilat kanë rritur me disa herë kapacitetet e banimit. Por pavarësisht ofertës së lartë që ka tregu, çmimet rriten në mënyrë konstante pa iu përgjigjur rregullit të parë në ekonomi që oferta e lartë prodhon konkurrencë dhe ul çmimet ose frenon rritjen e tyre. Sipas indeksit Fischer që publikon çdo gjashtë muaj Banka e Shqipërisë, çmimet e rezidencave të banimit në kryeqytet janë rritur mbi 40 % në 10-vjeçarin e fundit, ndërsa në gjysmën e parë të vitit 2023 rritja ishte me një normë 13.3% më shumë se një gjashtëmujor më parë. 274 mijë apartamente bosh Kontradikta më e madhe që shtrohet te shpërthimi i sektorit të ndërtimit është elementi i rritjes së ofertës (sipërfaqeve që jepen çdo vit për t’u ndërtuar), rritjes së çmimeve dhe stokut të lartë të banesave bosh! Në të gjithë Shqipërinë janë 274 mijë banesa që kanë të lidhur një kontratë me Operatorin e Shpërndarjes së Energjisë Elektrike për t’u furnizuar me energji, por nuk kanë konsumuar asnjë kilovat orë energji gjatë vitit të shkuar. Në të gjithë vendin, numri i kontratave të lidhura me OSHEE për furznimin me energji elektrike është 1 milion e 313 mijë, tregues që pasqyron se 20.8% e banesave në të gjithë vendin janë bosh. Të dhënat e konsumit të energjisë janë një matje e tërthortë e treguesve të banimit që përdoret masivisht në kushtet kur mungojnë të dhënat zyrtare të Censusit, të cilat pritet të publikohen në qershor të këtij viti. Sipas rezultateve të Censusit të fundit (2011) numri i shtëpive të pabanuara në të gjithë vendin ishte 218 mijë, stoku i banesave bosh është shtuar me 56 mijë, ku shtesa duket se është përqëndruar në kryeqytet. Sipas të dhënave zyrtare të OSHEE, në vitin 2023 ishin 292.905 abonentë në Tiranë që kishin të lidhur një kontratë me kompaninë e shpërndarjes së energjisë, por 51.129 prej tyre kanë konsumuar zero kilovat orë energji gjatë gjithë vitit. Stoku i apartamenteve bosh në kryeqytet është 17.4% nga 5.5% që ishte pesha e shtëpive të pabanuara 5 vjet më parë. Që prej vitit 2018 dhe deri në fund të vitit 2023 numri i banesave që nuk banohen është rritur 3.4 herë, pa llogaritur këtu numrin e apartamenteve të pashitura të cilat nuk kanë të lidhur një kontratë për furnizmin me energji dhe atyre që janë në proces ndërtimi. grafik: 1. BANESA ME KONSUM 0 ENERGJI ELEKTRIKE NË SHQIPËRI 2018 249,292 2019 271 069 2020 283,289 2021 285,116 2022 284,309 2. BANESA QË KONSUMOJNË 0 ENERGJI ELEKTRIKE NË TIRANË 2018 14,991 2019 15,459 2020 17,889 2021 16,313 2022 48,595 2023 51,129 Tendenca e banesave bosh është më e thelluar në kryeqytet i cili ka rritur stokun me 340% kundrejt 12% që është rritur stoku në në të gjithë Shqipërinë. Numri më i madh i banesave bosh shtrihet përgjatë zonës së Selitës dhe Kombinatit me 19.662 shtëpi, të ndjekura nga qendra, lagjet e Don Boskos dhe njësitë brenda Unazës së Vogël me 16,939 abonentë me konsum zero, ndërsa nënstacioni Tirana 3 ka 14,528 abonentë që nuk banojnë në shtëpitë e tyre në zonat e Laprakës, Vorës dhe Kamzës. Popullsia largohet, volumi i ndërtimeve rritet Nëse do të ecnim me projeksionin mesatar të shtimit të numrit të popullatës në kryeqytet gjatë 5 viteve të fundit, shtesa mesatare vjetore nuk do të dilte më shumë se 0.87%, ose 8,254 banorë në vit. Nëse të gjithë banorët e rinj që vijnë në Tiranë për të jetuar blejnë një shtëpi, atëherë numri i kapaciteteve që do të duheshin për të akomoduar një familje të re me numër mesatar 3 banorë për një familje, nuk do të ishte më shumë se 2,751 apartamente në vit. Që 51 mijë apartamentet që janë bosh në Tiranë të banohen, duke marrë skenarin e rritjes vjetore të popullatës me të njëjtin ritëm (0.87%), do të duheshin 18 vjet! Pavarësisht këtyre projeksioneve, të dhënat demografike tregojnë se tendenca e popullimit të kryeqytetit është në rritje, por ritmi i rritjes sa vjen dhe tkurret. Në janar të vitit 2018 popullsia e Tiranës u rrit me 2.25% ose 19.380 banorë, por në 1 janar 2023 shtesa e popullatës ishte 0.6% me 5,757 banorë më shumë. Grafik SHTESA E POPULLSISË NË TIRANË Numër Përqindje Janar 2019 11,164 1.24% Janar 2020 11,006 1.14% Janar 2021 6,024 0.6% Janar 2022 7,321 0.8% Janar 2023 5,757 0.6% Nëse do të analizojmë numrin e lejeve të dhëna për rezidenca banimi në kryeqytet, shtesa për aparatamente ishte për 5,400 në nëntëmujorin e parë të vitit, ndërsa gjatë vitit 2022 numri i lejeve të dhëna për rezidenca banimi ishte për 9,500 apartamente, në disa vite dy dhe në të tjerë tre herë më shumë se familjet e reja që i shtohen qytetit. Shpjegimi i kësaj dukurie, kur oferta në treg është e lartë, stoku ka kapacitet për të akomoduar më shumë se nevoja, ritmi i rritjes së popullsisë tkurret, por çmimet vetëm rriten nuk ka asnjë shpejgim me teori ekonomike dhe thyen të gjitha rregullat e aritmetikës. Formula do të dështonte, nëse në ekuacion nuk do të llogaritnim një tregues të fshehtë: paratë e pista dhe ekonominë informale. Paratë e pista në ndërtim Ndërtimi është një nga sektorët që konsiderohet me riskun më të lartë në fushën e pastrimit të parave si nga Agjencia e Inteligjencës Financiare dhe nga autoritete të tjera që hetojnë krimin ekonomik. Arsyeja kryesore se përse ndërtimi zgjidhet për të financuar paratë e pista ka të bëjë shpejtësinë dhe mungesën e kompleksitetit që ka ky sektor. Nëse në industri të tjera do të duheshin trajnime të stafit të punës, njohuri në zhvillimin e tregut dhe risk te shitjet, ndërtimi shihet si një investim i sigurtë pasi në një periudhë kohe ‘X’ kushdo që mban paratë të depozituara në formën e apartamentit do të arrijë që të marrë shumën e qarkulluar, ndoshta dhe pak më shumë nëse çmimi rritet. Arsyeja e dytë se përse ndërtimi zgjidhet për të pastruar paratë e pista lidhet me diferencën e madhe të çmimit që përcaktohet si referencë për efekt tatimi që i paguhet shtetit me vlerën reale të tij në treg. Në shumë raste blerësit e truallit japin pjesën më të madhe të parave në formën e ‘cash’-it dhe deklarojnë një diferencë më të vogël. E njëjta gjë ndodh edhe në ndryshimin e volumit të punimeve apo çmimeve të materialeve të ndërtimit, çka lejon qarkullimin e parasë informale më lehtë. Deklarimi i çmimit të lartë në shitje të apartamenteve është një tjetër mënyrë pastrimi. Arsyeja e tretë është financiare. Kosto e pastrimit të parasë në sektorin e ndërtimit është më e lirë se ajo e sektorëve të tjerë. Ndërtimi është i ngarkuar me tatimin mbi vlerën e shtuar vetëm në lëndët e para dhe jo në shitje, çka ofron një kosto pastrimi në nivelin 15% në rastin më mirë, ndryshe nga sektorët e tjerë që kanë një kosto 35%. Për ta konkretizuar me Shqipërinë, çmimi i kostos së ndërtimit që nga viti 2016 nuk ka ndryshuar asnjëherë dhe pse në vitin 2022 kriza inflacioniste rriti me 30% çmimin e materialeve kryesore që përdoren në këtë sektor. Çmimi mesatar i ndërtimit për metër katror është 390 euro për të gjithë vendin dhe 380 euro/m2 për Tiranën. Në një llogaritje të vlerës së investimit që kanë deklaruar projektet e kullave në kryeqytet, çmimi mesatar i ndërtimit varion nga 380 në 450 euro për metër katror. Rreziku i flluskës në ekonominë e kullave Që nga mbarimi i epokës së gurit dhe pas ndarjes së punës kur njeriu nuk e ndërtonte më shtëpinë vetë, apo përfundimit të rendit feudal ku ndërtonin dhe kishin pasuri të patundshme vetëm të pasurit, kapitalizimi arriti të bëjë të prekshme materialen përmes një instrumenti: borxhit. Ligjërimi i huasë e nisur fillimisht në vendet që përqafuan linjën fetare të protestantizimit nisi hedhjen e bazave për zvogëlimin e shtresës së varfër dhe asaj të pasur, duke afruar shumicën drejt mesatares. Sot mund të kesh një shtëpi dhe nëse nuk i ke paratë, por arrin të punosh dhe të justifikosh pagesën. Vetëm se këtu ka një problem: ekonomia asnjëherë nuk mund të parashikohet. Modeli më konkret i ditëve të fundit është ajo që po ndodh me tregun e pasurive të patundshme në Kinë. Rritja e interesave bankare uli kërkesën për të blerë shtëpi, ndërsa një pjesë tjetër e kredive të marra nga kompanitë investitore nuk po arrin të shlyhet për shkak të rritjes të kostos së borxhit. Çmimi i banesave po ulet dita – ditës duke shkaktuar në dhjetor të vitit të shkuar rënien më të madhe të 9 viteve të fundit. Në Shqipëri nuk është ky problem. Edhe pse kosto e kredisë për individët dhe bizneset është shtrenjtuar, shumica e investimeve në sektorin e ndërtimit nuk janë me kredi bankare dhe po ashtu dhe financimi i shitjeve me pakicë nuk është bërë në pjesën dërrmuese përmes bankave. Nga 650 milion euro që është sasia e lejeve të ndërtimit të dhëna në 9-mujorin e parë të vitit 2023, kredia për sektorin e ndërtimit nuk e kaloi vlerën e 300 milion eurove në këtë periudhë, ndërsa blerësit janë financuar me 470 milion euro nga bankat , kundrejt një vlerë prej gati 2 miliard euro që ishin transaksionet e kryera për pasuri të patundshme. Ndaj Shqipëria sot është në kushtet kur flluksa është fryrë, pasi vlera e apartamenteve është rritur disa herë më shumë se çmimi real i tyre, pritet vetëm momenti se kur do të nisë shfryrja. Duke qënë se çdo ecuri e saj është e lidhur me ekonominë informale, parashikimi bëhet i pamundur. Por një gjë është e sigurtë: në momentin që do t’i priten fijet parave të pista, çmimet do të nisin t’i afrohen realitetit. detaj Që 51 mijë apartamentet që janë bosh në Tiranë të banohen, duke marrë skenarin e rritjes vjetore të popullatës me të njëjtin ritëm (0.87%), do të duheshin 18 vjet! Studimi/ Ndotje në kufijtë e sëmundjes së kancerit Nëse do të ishin ndjekur rregulla të studiuara urbane, Tirana nuk do të kishte kaosin që ka sot dhe sigurisht atë që do të ketë nesër. Mjafton të mendosh vetëm nisjen e banimit të kullave te Diga e liqenit Artificial për të kuptuar se pjesa e kryesore dhe më e bukur e Tiranës së Re nuk do të ketë më mundësi depërtimi brenda në qytet për shkak të trafikut që do të krijojë, i cili nuk mungon dhe sot. Trafiku, ndotja e ajrit, përmbytjet, mungesa e pemëve, janë dukuri që sot duket se nuk shqetësojnë kënd, por për pasojat që kanë në cilësinë e jetës dhe shëndet do të kthehen në një problem të rëndë social në të ardhmen. Te kjo nuk numërohet stresi, mungesa e parkingjeve, ndërtimi i infrastrukturës komunitare me çerdhe, kopshte, shkolla, qendra shëndetësore, stacione policie dhe shërbime publike. Nuk numërohet as trotuari që herë është dhe herë nuk është duke u bërë shumë herë burim për aksidente, dhe as mungesa e parqeve dhe qendrave kulturore që të ndihmojnë në qetësinë mendore. Te fatura e rëndë sociale duhet të llogaritet kosto e ndërtimit në shëndet. Në një studim të kryer nga profesori i Fakultetit të Shkencave të Natyrës Besnik Baraj, grimcat e ndotjes së ajrit PM 2.5 janë 2 dhe në disa zona 4 dhe 6 herë më të larta se norma e lejuar nga Organizata Botërore e Shëndetit. Ndotja përmes grimcave të imta (PM 2.5) është shqetësuese për lehtësinë që ato kanë për të depërtuar në organizimin e njeriut për shkak të vogëlsisë së tyre në 2.5 mikron. Këto grimca bëhen shkak për probleme shëndetësore të zemrës, astmës dhe në raste të tjera janë shkaktare të sëmundjeve kancerogjene. Niveli mesatar i këtyre grimcave në Tiranë, sipas matjeve të bëra nga studiueseve është në nivelin 40 mikrogram për metër kub, nga 10 mikorgram për metër kub që është sasia maksimale e lejuar që rekomandon OBSH. Prej më shumë se 5 vitesh Tirana dhe qytete të tjera të ndotura në Shqipëri nuk matin nivelin e saj, ndërsa autoritetet raportojnë probleme teknike në stacionet e matjeve, duke ia fshehur qytetarëve nivelin e ndotjes që ka qyteti, si nga makinat dhe trafiku, si nga zënia e hapësirave publike, si nga ndërtimi.

Kontradiktat e ekonomisë së kullëzimit

Nga Ola Xama

Artikuj të ngjashëm Artikuj

102 kontejnerët me ngarkesën e errët të maskuar nën hijen e portit

Bjeshkët që marrosën turistët: Nga më e bukura Zoj, tek Xhubleta

Shqipëria 49’ nën lupën e CIA-s: Si t’i ndihmojmë grupet e rezistencës!

Silvana Braçe ekonomistja që pushtoi Skenën e Festivaleve

Ne mbushim 3 vite dhe kemi një dhuratë për ju!

51 ministrat që Edi Rama u bëri NDERIN E JETËS

Artikujt më të lexuar

Gjergj Luca, kryeoligarku i Shkrimsit, rebeli që grisi diplomën për t’u bërë biznesmen

Inva Mula: Unë sopranoja e parë shqiptare në skenat evropiane

Bjeshkët që marrosën turistët: Nga më e bukura Zoj, tek Xhubleta

102 kontejnerët me ngarkesën e errët të maskuar nën hijen e portit

PORTO PALERMO, Ferri i të internuarve në Kalanë e bukur të Vasiliqisë

JETA E NATËS NË VITET ’90, NGA DISKO ALBANIA DHE MARIKAJ TE BUZUKËT E PARTYT RAVE

Lojrat Olimpike gradojnë dy rusë në “Kolonelë” shqiptarë

Kontaktet

Kategori

Mirëse u ktheve!

Hapni një llogari të re!

Merrni fjalëkalimin tuaj

Je i sigurt që dëshiron ta zhbllokosh këtë artikull?

Are you sure want to cancel subscription?

Kontradiktat e ekonomisë së kullëzimit

Nga Ola Xama

Mbështetni autorët dhe abonohuni në përmbajtje

Shkarko

Zblloko Artikullin

Artikuj të ngjashëm Artikuj

Artikujt më të lexuar

Kontaktet

Kategori

Mirëse u ktheve!

Hapni një llogari të re!

Merrni fjalëkalimin tuaj

Je i sigurt që dëshiron ta zhbllokosh këtë artikull?

Are you sure want to cancel subscription?